Mengenal Pajak Penghasilan Atas Usaha Real Estate

Mulai 1 Januari 2009, Wajib Pajak real estate dikenakan PPh Final. Tarif yang dikenakan adalah 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Tarif khusus 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan dikenakan atas pengalihan hak rumah sederhana dan rumah susun sederhana. Batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana mengacu kepada ketentuan PPN yang mengatur batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN.

Dasar Hukum a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Tarif dan Dasar Pengenaan Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya adalah pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya adalah 1%(satu persen) ari jumlah bruto nilai pengalihan. Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya. Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan berada. Sifat Pengenaan Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan atau Wajib Pajak Orang Pribadi. Sifat final ini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah/atau bangunan (real estate) maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pengenaan PPh Final bagi Wajib Pajak yang memiliki usaha real estate ini mulai berlaku sejak 1 Januari 2009 seiring dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008. Sebelumnya, pengenaan PPh atas usaha real estate ini dilakukan melalui mekanisme umum penghitungan Pajak Penghasilan dalam SPT Tahunan. Tarif umum Pasal 17 dikenakan terhadap Penghasilan Kena Pajak sebagaimana diatur dalam 16 ayat (1) Undang-undang Pajak Penghasilan. Dengan demikian pelunasan PPh untuk real estate sebelum 1 Januari 2009 adalah melalui angsuran PPh Pasal 25 dan setoran tahunan PPh Pasal 29. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan dikenakan atas pengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak real estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana ini dijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71 Tahun 2008. Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan menggunakan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendafatkan fasilitas pembebasan PPN. Perhatikan bahwa keringan tarif sebesar 1% ini diperuntukkan bagi rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang mendapatkan fasilitas pembebasan PPN. Dengan demikian, kita harus melihat ketentuan Pajak Pertambahan Nilai untuk menentukan batasan rumah sederhana dan rumah susun sederhana ini. Berdasarkan Pasal 2 PP Nomor 146 Tahun 2000 sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 38 Tahun 2003, atas penyerahan Barang Kena Pajak berupa rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah susun sederhana, dibebaskan dari pengenaan PPN. Adapun batasan rumah sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah susun sederhana ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 Tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa Dan Pelajar Serta Perumahan Lainnya Yang Atas Penyerahannya Dibebaskan Dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008, batasan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana dijelaskan dalam paragraf-paragraf di bawah ini. Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya, secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan: a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah); dan b. merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki. Termasuk Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang diserahkan kepada Bank dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang memenuhi ketentuan: a. harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah); b. dibeli oleh bank dengan tujuan untuk dijual kembali kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah; dan c. rumah tersebut harus dijual kembali kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dibeli. Rumah Susun Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan: a. harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp 75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah); b. luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2 (dua puluh satu meter persegi); c. pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan d. merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki. Mekanisme Pelunasan Mekanisme pelunasan dan pembayaran PPh Final pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan khusus untuk Wajib Pajak real estat ditegaskan dalam Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. Beberapa hal penting yang diatur dalam Surat Edaran Tersebut adalah : 1) Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan : a) paling lama 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran; b) sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak 2) Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008 maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang 3) Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dapat dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan dicabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh. 4) Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO 5) Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud dalam butir 5 telah dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

loading...